一、细化租赁双方事务

亮点1：明确出租住房的必备条件

《条例》第六条提出“出租住房的室内装修应当符合国家有关标准，不得危及承租人的人身健康。禁止将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租。”

解读：

即将正式施行的《中华人民共和国民法典》第708条规定，出租人应该按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。而出租住房用途系日常居住，故出租人本就负有保证租赁房屋正常居住、使用的义务。本条规将出租住房的条件细化，强化了出租人提供出租住房的责任，既要保障出租住房符合安全条件，还要为承租人提供合适的居住环境。

《条例》提出厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。并要求设区的市级以上政府设定必要的居住空间标准，明确单间租住人数和人均租住面积。有助于消除群租房带来的消防、治安、结构等安全隐患，保障租户的居住质量。

亮点2：明确出租与承租双方应当遵守的基本契约精神

《条例》第九条提出租赁合同的解除条件，第十条提出了押金的返还条件，第十五条提出了租赁住房的腾退条件。

解读：

上述规定对出租人限制了三个“不得”，不仅是对出租方的合理约束，保障承租方的权益，也是为了增强双方的诚信意识，更是为了促进住房租赁关系的长期和谐稳定。

《条例》要求住房承租人与出租人依法签署书面合同，并在签订合同前要求核实身份信息、住房权利归属。通过要求双方将租金标准、租赁期限、维修、违约责任等条款以书面形式落实。和口头合同相比，书面合同内容明确，租赁双方权利义务关系清楚，便于履行和监督。

亮点3：明确承租责任和义务

《条例》中第十三条、第十四条指出，承租人应当合法、合理使用租赁房屋，不得有损害他人合法权益的行为。

解读：

以上规定是针对近年来暴露出有的承租人未能合理使用房屋、损害房屋安全，甚至因喂养宠物、高空抛物对其他社区居民产生人身危险的情形，此次从立法层面加以强调和规范，旨在增强承租人的安全责任意识。

二、丰富行业管理内涵

亮点4：注重部门协同管理，以及发挥基层组织作用

《条例》第三条、第四条分别明确了市、县人民政府、县级以上人民政府公安、市场监督管理、金融监管、税务等部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会等有关部门住房租赁活动的监督管理职责。

解读：

住房租赁市场的管理以房屋租赁交易为核心，延伸到市场主体管理、社会综合治理以及物业管理等方方面面，相关部门只有各司其职，通力协作，齐抓共管，方能实现住房租赁市场的有效管理，从而促进社区治理、行业发展的良性循环。

亮点5：明确住房租赁合同网签备案的主体，以及备案后承租人可享受的权利

《条例》第十六条提出“出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。”

解读：

住房租赁合同网签备案是住房交易合同网签备案的一部分，是提升房屋交易服务管理效能不可缺少的一环，做好住房租赁合同网签备案，有利于营造稳定、透明、安全、可预期的良好市场环境，为建立房地产市场监测体系夯实数据基础。

亮点6：明确住房租赁市场主体的基本要求

《条例》第十九条提出住房租赁企业应当依法办理市场主体登记，应当具备与经营规模相适应的自有资金、专业人员和管理能力，具体标准由国务院住房和城乡建设主管部门规定。

解读：

该规定实质提出了住房租赁企业的成立条件，将为下一步规范住房租赁市场主体管理，培育和凸显机构化、规模化的住房租赁企业提供监管思路和指引。

亮点7：明确住房租赁企业及其从业人员的禁止行为

解读：

《条例》第二十二条针对近年来归纳梳理的住房租赁市场交易中出现的有关侵害消费者利益的行为，提出了禁止规定，旨在增强住房租赁企业及其从业人员的底线思维，合规意识，从而保障消费者的合法权益。

亮点8：依托住房租赁立法，进一步明确房地产经纪活动的规范要求

解读：

《条例》吸收借鉴了《房地产经纪管理办法》中关于“房地产经纪活动”的规定，对房地产经纪公司的居间租赁行为进行了更深入的规范。包括列出了房地产经纪机构及其从业人员的禁止行为、避免出现房地产经纪机构“既赚中介费，又当二房东”的“两头赚”的情况、对续租收佣问题进行了规定、对重复乱收费、囤积居奇、操控房租等行为进行了有效调控。

亮点9：明确住房租赁信息发布服务网络平台责任

解读：

《条例》明确了提供住房租赁信息发布服务的网络交易平台经营者负有履行联网备案、审查信息的责任。

亮点10：明确住房租赁行业扶持措施

解读：

《条例》第三十一条至第三十四条提出了主要扶持措施，为住房租赁行业今后培育和发展机构化、规模化，特别是可持续发展的企业提供了支撑，为探索有效利用金融支持住房租赁企业发展提供了依据。

版块三、强化行业监管手段

亮点11：为住房租赁行业监管提质扩面

解读：

《条例》在第三十六条、第三十八条、第四十条、第四十一条、第四十二条、第四十三条、第四十四条等条款，在建立住房租赁指导价格发布制度、 建立住房租赁管理服务平台、租赁资金监管和企业备案、发布房源信息真实性和合规性、会同相关部门和行业组织建立守信联合激励和失信联合惩戒机制、将企业、从业人员、出租和承租人的诚信记录纳入全国信用信息共享平台、发挥行业组织作用等方面，在立法层次全面强化了行业监管的手段。

亮点12：针对不同类型的经营方，加大了禁止出租、主体登记和备案的违规情形的处罚力度

解读：

征求意见稿在第四十七条中，针对出租人存在的依法不得出租或将非居住空间出租的情形，明确提出处罚措施。

亮点13：明确了住房租赁企业的处罚情形

解读：

此次征求意见稿中，针对住房租赁企业涉及违规开展租金贷业务、发布虚假房源、隐瞒房屋重大信息、泄露客户信息及滥用市场地位等情形，明确了房产管理部门可以通过警告、责令限期改正、责令停业、没收违法所得、罚款等方式进行查处，其他相关部门结合职责进行查处。

另外，住房租赁企业等市场主体涉及滥用市场支配地位，从事哄抬租金、捆绑消费等扰乱市场秩序行为的，按照《反垄断法》的有关规定进行处罚。

亮点14：明确了房地产经纪机构的处罚情形

解读：

此次征求意见稿中，在涉及房地产经纪机构的处罚情形方面，结合了现行的《房地产经纪管理办法》，并有力的补充和支持了相关情形的处罚。

亮点15：增加了针对房地产经纪从业人员的禁业规定

解读：

首次针对房地产经纪从业人员提出禁业规定，视违规情形和情节严重程度，可暂停其从事房地产经纪活动1年，或5年内不得从事房地产经纪活动。

亮点16：明确网络交易平台经营者的处罚措施

解读：

明确公安、网络信息管理部门针对网络交易平台经营者的管理职责，并结合住房租赁行业部门协同监管的需要，提出有关处罚、暂停相关业务、停业整顿等处罚措施。

*本文作者：武汉房地产经纪行业协会租赁专委会 张漾

武汉房地产经纪行业协会法律专委会 谈旭